Rząd opublikował projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane, której celem jest modernizacja regulacji dotyczących wspólnot mieszkaniowych. Główna motywacja zmian wynika z potrzeby dostosowania prawa do praktyki zarządzania wspólnotami przez ostatnie trzy dekady, uwzględniając orzecznictwo, doświadczenia zarządców, rozwój technologii budowlanej oraz zmiany w innych aktach prawnych.
Poniżej przedstawiam najważniejsze propozycje zmian, ich potencjalne skutki oraz wskazówki, na co powinni zwrócić uwagę przedstawiciele wspólnot i zarządcy.
Główne zmiany i innowacje legislacyjne
1. Precyzyjne rozgraniczenie części wspólnych i lokali — balkony i tarasy
Projekt jednoznacznie stanowi, że elementy konstrukcyjne balkonu, loggii czy tarasu stanowić będą nieruchomość wspólną. Wspólnota odpowiadałaby zatem za dźwigary, płytę balkonową (z izolacją), balustradę i fragmenty elewacji związane z balkonem. Natomiast „przestrzeń wewnętrzna” balkonu, czyli powierzchnia użytkowa bez konstrukcyjnych elementów, należy do właściciela lokalu.
To rozwiązanie ma rozwiązać długo występujące spory interpretacyjne (zwłaszcza w orzecznictwie), dotyczące tego, kto odpowiada za co w konstrukcji balkonu.
2. Podmiotowość wspólnoty: kompetencje i majątek
Projekt definiuje wspólnotę jako jednostkę organizacyjną, bez osobowości prawnej, lecz z zdolnością do czynności prawnych oraz prawem do posiadania własnego majątku, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Majątek ten ma być związany bezpośrednio z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Taka regulacja ma usunąć wątpliwości co do statusu prawnego wspólnot i zwiększyć ich autonomię operacyjną.
3. Dochodzenie roszczeń za wady w częściach wspólnych
Obecnie wspólnota nie ma własnego ustawowego uprawnienia do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi czy gwarancji za wady dotyczące części wspólnych — musi korzystać z cesji roszczeń od właścicieli lokali, co wymaga ich zgody (a często – 100 % właścicieli).
Projekt przewiduje możliwość występowania wspólnoty z roszczeniem w imieniu właścicieli lokali — co ułatwi dochodzenie naprawy szkód i odszkodowań.
4. Zaliczki i obciążające użytkowanie
Nowa regulacja umożliwi wspólnocie podwyższenie zaliczki dla właściciela, jeżeli sposób użytkowania jego lokalu generuje dla wspólnoty dodatkowe koszty (np. eksploatacja urządzeń, nadmierne zużycie). Ciężar dowodu ma spoczywać na wspólnocie, która musi przedstawić kalkulację kosztów.
5. Obowiązek udostępnienia lokalu dla kontroli i sankcje
Projekt wprowadza obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela w celu przeprowadzenia okresowych i doraźnych kontroli instalacji (np. elektrycznych, wentylacyjnych, gazowych) oraz wykonania zaleceń pokontrolnych. W razie uporczywego uchylania się od tych obowiązków, zarząd/zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o nałożenie grzywny.
Dodatkowo w razie awarii lub gdy użycie lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu lub pożarowemu, możliwe będzie wejście do lokalu z pomocą policji lub straży w razie odmowy dostępu.
6. Urządzenia pomiarowe — status i obsługa
Projekt stwierdza, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze, podzielniki ciepła) stanowią element nieruchomości wspólnej — co oznacza, że ich serwis, wymiana, legalizacja i konserwacja będą obciążały wspólnotę.
7. Terminowe zaliczki i opłaty
Wspólnota będzie mogła wymagać uiszczania zaliczek na media dostarczane do lokali przez wspólnotę (ciepło, woda, ścieki) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych do 10. dnia każdego miesiąca.
8. Odpowiedzialność właścicieli i egzekucja zobowiązań
Projekt doprecyzowuje, iż właściciele lokali odpowiadają subsydiarnie za zobowiązania wspólnoty — tylko wtedy, gdy egzekucja z majątku wspólnoty okaże się bezskuteczna. Odpowiedzialność ma być proporcjonalna do udziału w nieruchomości wspólnej.
9. Forma zarządzania — zarząd czy zarządca?
Wspólnota będzie mogła postawić na alternatywę wyboru: powołanie zarządcy (osoby uprawnionej zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami) lub zarządu składającego się z właścicieli lokali. Nie będzie już konieczności notarialnego formowania takich struktur — projekt znosi obowiązek protokołowania przez notariusza uchwały o powołaniu zarządcy.
10. Czynności zwykłego zarządu
Projekt definiuje zakres czynności zwykłego zarządu, które zarząd/zarządca może wykonywać bez uchwały właścicieli. Będą to drobne, bieżące czynności eksploatacyjne, utrzymujące nieruchomość w stanie niepogorszonym. Pozostałe kwestie będą wymagały decyzji właścicieli.
11. Fundusz remontowy i fundusze celowe
Wspólnota będzie mogła tworzyć fundusz remontowy lub inne fundusze celowe jako składnik majątku wspólnoty, wydzielony od majątków właścicieli. Utworzenie takiego funduszu będzie wymagało uchwały właścicieli.
12. Zmiany w podejmowaniu uchwał i komunikacji
Projekt przewiduje, że uchwały mogą być podejmowane w trybie indywidualnego zbierania głosów (czyli głosowanie korespondencyjne / elektroniczne) oraz w trybie mieszanym (część głosów stacjonarnie, część obiegowo). W przypadku takiego trybu, wystarczająca będzie zwykła większość głosów właścicieli uczestniczących w głosowaniu — liczone według wielkości udziałów.
Ponadto komunikacja (zaproszenia na zebrania, uchwały, powiadomienia) będzie mogła odbywać się drogą elektroniczną, a forma elektroniczna będzie równoważna z pisemną.
13. Kontrola i obowiązki informacyjne
Projekt doprecyzowuje uprawnienia kontrolne właścicieli względem zarządu/zarządcy – m.in. prawo do wglądu w dokumenty wspólnoty, uzyskania informacji. Zarząd musi udzielać żądanych informacji oraz sporządzać pisemne sprawozdania roczne, obejmujące opis działań i część finansową. Termin przedłożenia takiego sprawozdania zostaje wydłużony do końca kwietnia.
14. Zebranie w przypadku zaniechania zarządu
Jeśli zarząd nie zwoła zebrania na wniosek właścicieli reprezentujących minimum 1/10 udziałów, właściciele będą mieli prawo samodzielnie je zwołać i przeprowadzić. Ta zmiana ma przeciwdziałać sytuacjom, w których zarząd blokuje debatę nad odwołaniem zarządu czy zmianami w wspólnocie.
15. Sankcje w Prawie budowlanym
W nowelizowanej ustawie – Prawo budowlane pojawi się przepis umożliwiający nakładanie sankcji (grzywny) na użytkowników lokali, którzy uchylają się od obowiązku udostępnienia lokalu dla kontroli instalacji.
Przewidywane skutki i uwagi praktyczne
Skutki dla wspólnot i właścicieli
- Wspólnoty zyskają realną możliwość działania jako podmiot uprawniony – m.in. w zakresie dochodzenia roszczeń za wady części wspólnych.
- Nowe regulacje mogą ograniczyć spory wewnątrz wspólnot (np. co do odpowiedzialności za balkony, urządzenia pomiarowe).
- Wprowadzenie obowiązku udostępnienia lokalu oraz sankcji zwiększy egzekwowalność obowiązków właścicieli, co sprzyja bezpieczeństwu i właściwemu utrzymaniu budynku.
- Dla właścicieli istotne będzie, że sposób użytkowania lokalu może skutkować dodatkowymi obciążeniami finansowymi, jeśli generuje nadmierne koszty dla wspólnoty.
- Nowy sposób komunikacji, głosowania i prowadzenia spraw wspólnoty (w tym elektroniczne głosowanie) ma zwiększyć efektywność i dostępność uczestnictwa w decyzjach.
Wyzwania implementacyjne
- Wspólnoty, zwłaszcza te mniejsze lub zarządzane nieformalnie, będą musiały dostosować się do nowych obowiązków proceduralnych (np. tworzenia funduszy, dokumentacji, komunikacji elektronicznej).
- Konieczne stanie się przygotowanie regulaminów czy uchwał dostosowujących istniejące umowy do nowych norm (np. kto odpowiada za wymianę urządzeń pomiarowych, podwyższenie zaliczek).
- Ryzyko sporów sądowych w pierwszych latach obowiązywania nowych przepisów — szczególnie tam, gdzie zmiana znacząco ingeruje w dotychczasowy stan prawny (np. udział w kosztach, obowiązek udostępnienia lokalu).
Harmonogram i faza legislacyjna
Projekt nosi oznaczenie UD312 i został opublikowany 19 września 2025 r. Planowany termin przyjęcia go przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 r.
W związku z tym jeszcze przed wejściem w życie ustaw wspólnoty i zarządcy powinni śledzić proces legislacyjny, zgłaszać uwagi oraz przygotowywać się do koniecznej reorganizacji wewnętrznej.
